بسم الله الرحمن ا لرحیم
سر قفلی
ظاهرا اجماع وجود دارد که بعد از تمام شدن مدت اجازه مستاجر باید محل اجاره را تخلیه کند و اجازه باقی ماندن را ندارد و دراین مساله فرقی بین دکان و منزل و اماکن دیگر نیست .
اما در مورد مغازه مشکلی به نام سر قفلی وجود دارد که باید بررسی شود
(مسألة ٤٤٤):إذا استأجر الدكان مثلا مدة فانتهت المدة وجب عليه إرجاعه إلى المالك و لا يجوز له إيجاره من ثالث إلاّ بإذن المالك كما لا يجوز له أخذ مال من ثالث ليمكّنه من الدكان المسمى في عرفنا (سرقفلية) إذا لم يشترط له ذلك إلاّ إذا رضي المالك به.[1]
مسألة ٤٤٨: إذا استأجر الدكان مثلاً مدة فانتهت وجب عليه إرجاعه إلى المالك و لم يجز له البقاء فيه من دون رضاه، كما لا يجوز له إيجاره من ثالث إلا بإذنه و لا يجوز، أيضا أخذ مال من ثالث إزاء تخليته المسمى في عرفنا بالسرقفلية إلا إذا كان له شرط على المالك كما سيأتي،[2]
(مسألة ٦٤٤): إذا استأجر الدكان مثلا مدة، فانتهت المدة وجب عليه إرجاعه إلى المالك، و لا يجوز له إيجاره من ثالث إلا بإذن المالك، كما لا يجوز له أخذ مال من ثالث ليمكنه من الدكان المسمى في عرفنا (سرقفلية) إذا لم يشترط له ذلك، إلا إذا رضي المالك به.[3]
(مسألة ١): استئجار الأعيان المستأجرة - دكّةً كانت أو داراً أو غيرهما - لا يوجب حدوث حقّ للمستأجر فيها؛ بحيث لا يكون للمؤجر إخراجه بعد تمام الإجارة. وكذا طول مدّة بقائه وتجارته في محلّ الكسب، أو كون وجاهته و قدرته التجاري الموجبتين لتوجّه النفوس إلى مكسبه، لا يوجب شيء منها حدوث حقّ له على الأعيان، فإذا تمّت مدّة الإجارة يجب عليه تخلية المحلّ وتسليمه إلى صاحبه، فلو بقي في المكان المذكور مع عدم رضا المالك كان غاصباً عاصياً، وعليه ضمان المكان لو تلف ولو بآفة سماوية، كما عليه اجرة مثل المكان ما دام كونه تحت يده وعدم تسليمه إلى مالكه.[4]
در مورد سرقفلی که از قوانین غرب گرفته شده و ابتداء به عنوان حق کسب و پیشه و سپس به عنوان سر قفلی مطرح شد در قانون ایران و برخی کشورهای اسلامی وارد شده است.
دلیل این امر در دو مطلب است
اول : مستاجر درمغازه کار کرده و موجب اعتبار مغازه شده است لذا حق دارد وقتی می رود کالی را از صاحب مغازه بگیرد.
حق المهنة: بمعنى ان مهنة المستأجر عمله التجارى فى المحل المستأجر عليه توجب زيادة قيمة المحل و زيادة اعتباره و شهرته فى السوق التجارى، فكأنه أصبح شريكا مع المالك فله الامتناع من تخلية المحل الا بأخذ ما يرضيه من المال لا سيما مع طول المدّة، فيثبت له هذا الحق.[5]
دوم : مستاجر ادعا کند که کار اودراینجا گرفته است و اگر از این محل برود ضرر می کند.
ان تخلية المحل يكون سببا لتضرر المستأجر حيث انه يتعطل كسبه و شغله فيتضرر بذلك، و مقتضى هذه القاعدة المنع عن اضرار الغير[6]
ظاهرا هیچ یک ا زدو دلیل مذکوراز لحاظ فقهی موجب ضمان نمی شود یعنی اول نهایتا به ارتفاع قیمت سوقیه می رسد که بنا بر نظر مشهور ارتفاع و نقص قیمت سوقیه عین خارجی موجب ضمان نمی شود و در تعلیل دوم هم اجماع داریم که عدم النفع مضمون نیست.
اما ایا می شود به عنوان شرط بین موجر و مستاجر این مبلغ را مستاجر بگیرد .
گفته شده : ان المتعارف اليوم فى السوق التجارى و إجارة المحلّات للكسب و التجارة ان صاحبى الأملاك يلتزمون فى ضمن عقد الإجارة بحق المهنة و الكسب للمستأجر، سواء بإزاء السرقفلية أو بدونها، بمعنى انه ليس لهم حق تخلية المحل على المستأجر الا برضاه فيحق للمستأجر أخذ السرقفلية من المالك بإزاء التخلية او من المستأجر الثانى
اقول لو تمت هذه الدعوى بحيث بلغ الأمر الى حد ارتكاز الاشتراط الضمنى فى عقد إجارة محلات الكسب و كان العقد مبنيا عليه عند الطرفين عرفا و لو تجاريا حتى فى المحلات الحديثة، كالدكان و المصنع التجارى و نحو ذلك من محلات الكسب المبنية جديدا- كان للمستأجر حق السرقفلية من دون حاجة الى فرض أخذ المالك منه ذلك، وفاء بالشرط الضمنى المدّعى فى المقام، فيكون كسائر الشروط الضمنية فى العقود [7]
(مسألة 34): المحلات المستأجرة بعد صدور القانون المذكور، قد يكون بدل إيجارها السنوي مائة دينار مثلا، إلا ان المالك- لغرض ما- يؤجرها برضى منه و رغبة بأقل من ذلك، و لكنه يقبض من المستأجر مبلغا كخمسمائة دينار مثلا و يشترط على نفسه في ضمن العقد- ان يجدد الإيجار لهذا المستأجر أو لمن يتنازل له المستأجر سنويا بدون زيادة و نقيصة، و إذا أراد المستأجر التنازل عن المحل لثالث أن يعامله نفس معاملة المستأجر، فحينئذ يجوز للمستأجر أن يأخذ لقاء تنازله عن حقه مبلغا يساوي ما دفعه الى المالك نقدا أو أكثر أو أقل، و ليس للمالك مخالفته حسب الشرط المقرر.[8]
و ظاهرااین معنی مشکل ندارد و شرط هم ممکن است مصرح بها باشد و هم ممکن است شرط ارتکازی باشد و تصریح به آن نشده باشد.
بنا براین اگر شرط شود بین مالک و مستاجر که اگر بعد از اتمام مدت اجاره کسب مغازه رشد داشته باشد و یا رفتن مستاجر از مغازه موجب کسر و نقص در امد او شود مالک ان مقدار را بپردازد اشکالی ندارد و البته اگر در کم و یا زیاد بودن آن اختلاف شود منثل بقیه موارد اختلاف به کار شناس برای تخمین مقدار واقعی مراجعه میکنند .
البته در ازاء این شرط مالک میتواند ابتداء پولی از مستاجر بگیرد و یا تبرعا قبول کند و اگر گرفت مانعی ندارد که آنرا سر قفلی بنامیم ولی طبیعتا تلازمی با مقدار پولی که بعدا باید به واسطه افزایش اعتبار مغازه یا جبران ضرر مستاجر بپردازد ندارد . هر چند انرا هم سرقفلی بنامیم
از موارد دیگری که ممکن است حقی برای مستاجر ایجاد کند از ناحیه شروطی است که بین مالک و مستاجر ممکن است تحقق یافته باشد .
الف ) مستاجر شرط کند که اجاره را هر سال تمدید کند و به فرد دیگری اجاره ندهد .[9]
ب ) اجاره به مدت طولانی منعقد شود و مالک بخواهد قبل از مدت تعیین شده مغازه را از مستاجر پس بگیرد .
ج ) اجاره با شرط عدم مباشرت در انتفاع منعقد شده باشد و مستاجر بخواهد انرا به دیگری اجاره دهد که میتواند مبلغی در ازاء اجاره دادن بگیرد .
ظاهرا این معنی هم مطابق نظر اکثر اقایان است و مخالفی ندارد.
مسألة ٤٤٩: إذا أخذ المالك مبلغا من المال من المستأجر و اشترط له على نفسه في عقد الإجارة أو في عقد لازم آخر أن يجدد الإيجار سنويا للمستأجر أو لمن يعينه مباشرة أو مع الواسطة جاز للمستأجر حينئذ أن يأخذ السرقفلية أي يأخذ إزاء تنازله عن حقه للغير مبلغا يساوي ما دفعه إلى المالك أو أكثر أو أقل.
و كذا الحال لو اشترط المالك للمستأجر على نفسه أن يكون له أو لمن يعينه مباشرة أو بواسطة حق إشغال المحل و الاستفادة منه إزاء مبلغ معين سنوياً أو بالقيمة المتعارفة في كل سنة.[10]
(مسألة ٦٤٥): السرقفلية التي تصبح حقا مشروعا للمستأجر مرتبطة بما يلي:
شخص يستأجر المحل من المالك و يشترط عليه الامور التالية: الأول: أنه له حق البقاء في المحل متى أراد، و عدم حق للمالك بإلزامه بالتخلية.
الثاني: أن له انتقال هذا الحق منه إلى غيره في أي وقت شاء من دون أي حق للمالك بالتدخل فيه و منعه عن ذلك.
الثالث: أن يحدد اجرة المحل شهريا أو سنويا بمبلغ معين من دون حق للمالك أن يزيد عليه ما دام هو في المحل.
الرابع: أن كل ذلك يكون لقاء مبلغ من المستأجر للمالك، فإذا اشترط المستأجر على المالك تلك الامور في ضمن العقد لقاء المبلغ المعين زائدا على الاجرة الشهرية أو السنوية و قبل المالك، أصبح المستأجر صاحب حق في المحل كالمالك، و المالك أصبح أجنبيا عنه، و حينئذ فله أن يبيع هذا الحق متى أراد و بأكثر مما أعطاه للمالك، و له أن يصالح مع غيره في مقابل التنازل عن هذا الحق و هكذا، و يدخل في أرباح مكاسبه، و يجب عليه إخراج الخمس منه كسائر الأرباح و الفوائد في آخر السنة، و إذا مات صار إرثا كسائر أمواله و حقوقه، و إذا أوصى بالثلث وجب إخراج الثلث منه أيضا.
(مسألة ٦٤٦): إذا استأجر المحل من المالك و اشترط عليه حق البقاء فيه ما دام هو في قيد الحياة، أو جيلا بعد جيل مع اجرة شهرية محدودة لقاء مبلغ معين يدفع للمالك من دون أن يشترط عليه أن يكون له حق انتقال المحل إلى غيره، ففي هذه الصورة لا يسمح له شرعا إلا البقاء فيه فحسب متى شاء من دون حق الانتقال له. نعم، له حينئذ أن يأخذ مبلغا من المالك لقاء التنازل عن هذا الحق و تخلية المحل.[11]
اما انچه در بازار ایران رایج است این است که ملک و سر قفلی دو چیز و تحت اختیار دو فرد محسوب می شود که مربوط به مغازه است و کسی که میخواهد مغازه را در اختیار داشته باشد باید هر دو نفر را راضی کند یعنی وجهی بابت اجاره به مالک بدهد و وجهی به عنوان سر قفلی به مالک سر قفلی که معمولا مستاجر سابق است بدهد و ظاهرا ملاک موظف است اجاره را هر سال تمدید کند ( با در صد مشخصی از اجاره افزوده شده ) و حق بیرون کردن مستاجری که سر قفلی را خریده است ندارد.
و ظاهرا پرداخت وجه به عنوان سر قفلی بابت همین شرط تمدید اجاره یا تملیک تاسیسات مغازه مشروع است و طبعا مستاجر جدید هم باید همین روند را طی کند و مالک هم موظف است همیشه اجاره را با مقدار افزایش متعارف و شناخته شده بازار ( ظاهرا قانونا بیست در صد است ) تمدید کند .
البته چایگزینی مستاجر جدید بدون اجازه مالک جائز نیست و ظاهرا مالک برای اجازه انتقال سر قفلی می تواند مطالبه مبلغ خاصی از مستاجر جدید یا قبلی بکند که انهم مانعی ندارد .
پول پیش
در ا ین رابطه موضوع دیگری که در ایران رواج یافته مبلغی است که به عنوان پول پیش مالک از مستاجر مخصوصا در اجازه منزل جهت سکونت گرفته می شود .
گاهی مدت اجاره تمام می شود و مالک تقاضای تخلیه محل را دارد و مستاجر مطالبه پول خود را میکند و به بهانه دریافت پول پیش از تخلیه محل خود داری میکند .
در ا ین رابطه هم حکم اولی لزوم تخلیه محل با پایان مدت اجاره است و مستاجر حق ماندن در منزل را ندارد بلی مالک موظف است با پایان مدت اجاره یا زمان تعیین شده پولی که از مستاجر گرفته به او پس بدهد .
و د راین صورت اگر مستاجر بدون اجازه مالک در منزل بماند بادی اجاره محل را طبق اجاره متعارف محل ( اجرت المثل ) به مالک بدهد .
بلی در این صورت هم اگر مستاجر با مالک شرط کند که پس از پایان مدت اجراه تا وقتی پول پیش را نداده است با همان مقدار اجاره تعیین شده مانعی ندارد .
محمد عطایی 5/12/02
نتایج
الف ) بعد از پایان مدت اجاره مستاجر باید مغازه را فورا تخلیه کند و اجازه ماندن در مغازه یا مطالبه سر قفلی برای تخلیه محل را ندارد .
ب ) بلی اگر در هنگام اجاره شرطی بین مالک و مستاجر شده باشد که بابت ان حقی برای مستاجر ایجاد شده باشد مستاجر می تواند برای صرف نظر کردن از حق خود مبلغی از مالک مطالبه کند. و تسمیه آن به سرقفلی مانعی ندارد .
ج ) اگر برای اجاره منزل جهت سکونت پول پیش پرداخت شده باشد بعد از پایان مدت اجاره مستاجر حق ماندن در منزل را برای گرفتن پول پیش ندارد .
د ) اگر هنگام اجاره شرط کند که تا هنگام پرداخت پول پیش با همان مبلغ اجاره در منزل بماند مانعی ندارد .
[1] خوئی، سید ابوالقاسم. ، 1410 ه.ق.، منهاج الصالحین (خویی)، قم - ایران، مدينة العلم. آيت الله العظمی الخوئي، جلد: ۲، صفحه: ۹۴ و منهاج الصالحين (للوحيد)؛ ج2، ص: 479
[2] سیستانی، علی. ، 1415 ه.ق.، منهاج الصالحین (سیستانی)، قم - ایران، مکتب آية الله العظمی السيد السيستاني، جلد: ۲، صفحه: ۱۲۴
[3] فیاض، محمد اسحاق. ، ، منهاج الصالحین (فیاض)، قم - ایران، مکتب سماحة آية الله العظمی الحاج الشيخ محمد اسحاق الفياض، جلد: ۲، صفحه: ۲۴۱
[4] خمینی، روح الله، رهبر انقلاب و بنیان گذار جمهوری اسلامی ایران. موسسه تنظیم و نشر آثار امام خمینی (س) - دفتر قم. ، 1392 ه.ش.، تحریر الوسیلة، تهران - ایران، مؤسسة تنظیم و نشر آثار الإمام الخمینی (قدس سره)، جلد: ۲، صفحه: ۶۵۵
[5] . فقه الشيعة - كتاب الإجارة؛ ص: 1093
[6] . فقه الشيعة - كتاب الإجارة؛ ص: 1094
[7] . فقه الشيعة - كتاب الإجارة؛ ص: 1097
[8] . منهاج الصالحين (للخوئي)، ج1، ص: 423
[9] . منهاج الصالحين (للخوئي)، ج1، ص: 423
[10] سیستانی، علی. ، 1415 ه.ق.، منهاج الصالحین (سیستانی)، قم - ایران، مکتب آية الله العظمی السيد السيستاني، جلد: ۲، صفحه: ۱۲۵
[11] فیاض، محمد اسحاق. ، ، منهاج الصالحین (فیاض)، قم - ایران، مکتب سماحة آية الله العظمی الحاج الشيخ محمد اسحاق الفياض، جلد: ۲، صفحه: ۲۴۱
اینجانب محمد عطایی پاسخگوی مسائل شرعی هستم و به همین جهت برخی مسائل را بررسی نموده و نتیجه را در اینجا منعکس میکنم